2020년은 쏟아지는 정부의 부동산 대책 속에서 격변의 시기를 보냈다. 그간 발표된 대책들이 속속 시행되는 2021년에도 이러한 흐름은 지속될 것으로 보인다. 특히 세제의 변경이 많아 주택 소유자들은 관련 내용을 사전에 숙지할 필요가 있다. 부동산114(www.r114.com)가 2021년 신축년에 새로 시행되거나 달라지는 부동산 제도를 정리했다. 

[1월]

▣ 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주

지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 하지만 2021년 1월 1일부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함해 과세 여부를 따진다. 단, 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이다. 

▣ 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

2021년 1월 1일부터 1주택자가 9억원 초과 고가주택 양도 시에 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 준다. 따라서 보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 공제율이 낮아 세부담이 증가할 수 있다. 

▣ 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

소득세 과세표준이 5억원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됐다. 2021년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억원 이하인 경우엔 최고세율이 기존과 다르지 않지만, 10억원을 초과하면 초과하는 소득에 대해서 세율이 3%p 늘어난 45%를 적용한다. 

▣ 종합부동산세율 최고 6%까지 인상

2021년부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상 · 조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다. 종부세 부담이 커지면서 일부 다주택자는 과세기준일인 6월 1일 전 주택 처분에 나설 것으로 보인다. 다주택을 보유한 법인의 경우 종합부동산세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세부담이 커질 전망이다. 

▣ 종합부동산세 공제한도 최대 80%까지 확대

2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 된다. 현행 최고 70%에서 10%p 상향 조정되기 때문에 1주택을 소유한 은퇴자의 종합부동산세부담이 다소 줄어들 것으로 보인다. 

▣ 법인 주택양도 추가 세율 10%→20% 인상

2021년 1월 1일부터 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다. 개인과 법인간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치다. 이와 더불어 추가세율 적용대상에는 주택을 취득하기 위한 권리인 입주권, 분양권이 추가된다. 2020년 6월 18일 이후에 8년 이상 임대하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)도 추가세율이 적용된다. 

▣ 신혼부부 · 생애최초 특별공급 기준 완화

무주택 실수요의 특별공급 신청 기회를 늘리기 위해 특별공급 소득요건이 완화된다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다. 아울러 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다. 

▣ 분양주택 입주 예정일 사전 통보 신설

지금까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어 일부 사업주체가 입주 예정일을 모집공고 상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 있었다. 이에 입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제가 발생하기도 했다. 이러한 문제를 방지하기 위해 2021년부터는 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시하도록 했다. 

▣ 재건축 아파트 실거주요건, 안전진단 절차 대폭 강화

2021년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우, 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 된다. ‘2년 실거주’는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다. 

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다. 지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에만 처벌을 했지만, 앞으로는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과된다. 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정이다.

▣ 입주 전 하자보수 의무화

2021년 1월 24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며, 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 한다. 사업주체는 사전방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 한다. 일반 하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 한다. 또한 사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다.

[2월]

▣ 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한

2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한된다. 지금은 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있으나, 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었다. 이에 따라 국토부는 전매제한 위반행위에 대한 불이익을 공급질서 교란행위에 따른 처분 수준으로 강화하기로 했다. 

▣ 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정

투기수요를 차단하고 실수요자의 주택 당첨기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과된다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 하고, 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 한다. 거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주한다. 만약 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 한다. 

[4월]

▣ 경비원에 갑질 못한다…공동주택관리법 개정

매년 발생하던 경비원에 대한 갑질 행위를 금지하는 조항을 포함해 3가지의 주요 내용이 개정됐다. 2021년 4월 21일부터 시장·군수·구청장은 입주자대표회의 등의 하자보수보증금 사용내역과 보증서 발급기간의 하자보수보증금 지급내역을 매년 국토교통부 장관에게 제공해야 한다. 또한 공동주택에 종사하는 경비원은 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록 「경비업법」적용 제외 규정을 신설했다. 경비원 등 근로자를 보호하기 위해 입주자대표회의 및 그 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 부당 간섭의 의미를 「공동주택관리법」과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했고, 입주자 또한 이를 적용해 고질적인 경비원 갑질문제를 해결하고자 했다.

[6월]

▣ 양도소득세 중과세율 인상

2020년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상된다.

▣ 전월세 신고제 시행

임대차3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정이다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 일방이 신고를 거부할 때는 단독 신고가 가능하다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 ‘비주택’은 신고 대상에서 제외된다. 

[7월]

▣ 신축 공동주택 에너지성능 기준 강화

2021년 7월부터 30가구 이상 신축 공동주택의 에너지성능 기준을 현행 건축물 에너지효율등급 1등급 이상에서 1+등급 이상으로 한 단계 상향한다. 이에 따른 에너지 절감율은 기존 60% 이상에서 63% 이상으로 3%p 강화된다. 

[2021년]

▣ 전세난 해결을 위한 공공 전세주택 총 11만4,000가구 공급

전세 대란이 확산되면서 정부는 앞으로 2년간 수도권 7만 가구, 서울 3만5,000가구 등 전국 총 11만4,000가구의 임대 전세주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이 중 4만9,000가구는 2021년 상반기까지 공급한다. 우선 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만9,093가구(수도권 1만5,652가구)를 전세형으로 전환하고, 민간이 건설한 공공 전세주택 1만8,000가구을 매입해 추가로 공급할 계획이다. 이외에도 상가, 오피스 등을 리모델링해 주택으로 공급할 방침이다. 

▣ 3기 신도시 등 3만가구 사전청약 우선 진행

2021년 7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행된다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 순차적으로 진행될 예정이다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 한다. 사전청약에는 생애최초 특별공급 등 추첨제 물량도 상당히 포함돼 있어 상대적으로 가점이 낮은 젊은 주택 수요자들도 혜택을 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 

▣ 공공참여형 가로주택정비사업 확대

현재 서울시에서 시범적으로 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 2021년 6월까지 전국 통합 공모를 거쳐 전국적으로 추진된다. 이를 통해 앞으로 전국 5,000가구(수도권 4,000가구, 지방 1,000가구)가 공급될 것으로 예상된다. 공공참여형 가로주택 정비사업을 진행할 경우 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받게 된다. 

▣ 시세의 90%까지 공시가격 현실화 추진

공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시가격을 시세의 90%로 상향한다. 가격대별로 현실화율 시점은 상이하다. 9억원 미만 공동주택의 2020년 평균 현실화율인 68.1%를 2023년까지 70%로 인상하고, 이후 매년 약 3%p씩 높여 2030년엔 90%까지 높일 계획이다. 2020년 공동주택 현실화율은 69%, 단독주택은 53.6%로 목표에 비해 낮은 수치다. 이런 상황에서 공시가격을 장기적으로 높이는 동안 국민들의 세 부담이 커질 것을 감안해 정부는 2021년부터 2023년까지 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별 0.05%p 낮추기로 했다.